De fiscale voordelen op een rij
Koopt jouw vennootschap een gebouw, dan kan ze heel wat kosten aftrekken: registratiebelasting, btw, notariskosten, intresten, makelaarslonen en onderhoudskosten. Ook afschrijvingen zijn toegestaan: doorgaans zo’n drie procent per jaar op de waarde van het gebouw, exclusief de grond.
Die aftrekken gelden wel alleen wanneer het pand beroepsmatig wordt gebruikt, verhuurd wordt of aan een bedrijfsleider ter beschikking wordt gesteld als voordeel van alle aard. Voor een woning die enkel privé wordt gebruikt, weigert de fiscus de aftrek resoluut.
Privégebruik blijft duur
Een vennootschapspand dat privé wordt gebruikt, leidt tot bijkomende belastingen in de personenbelasting én extra sociale bijdragen. Bovendien biedt een privéwoning meer bescherming tegen schuldeisers via een verklaring van onbeslagbaarheid bij de notaris. Voor een pand dat op naam van de vennootschap staat, kan dat niet.
De adder onder het gras: meerwaarde
Het grote verschil met een privéaankoop zit in de belasting bij verkoop. In een vennootschap wordt de meerwaarde belast tegen de vennootschapsbelasting (25 procent), waarna er vaak nog eens 30 procent roerende voorheffing volgt als je de winst naar privé wil halen.
En er is meer: de meerwaarde wordt niet berekend op de oorspronkelijke aankoopprijs, maar op de boekwaarde na afschrijvingen. Stel dat jouw vennootschap een pand koopt voor 600.000 euro en er al 200.000 euro op afschrijft. Het staat dan voor 400.000 euro in de boeken. Verkoop je het later voor 900.000 euro, dan is de belastbare meerwaarde 500.000 euro, niet 300.000 euro. In privé daarentegen betaal je geen belasting op de meerwaarde als je het pand minstens vijf jaar in bezit had (of acht jaar bij bouwgrond).
Verhuren: vennootschap of privé?
Verhuur via de vennootschap kan interessant zijn wanneer de huurder het pand professioneel gebruikt. Wordt echter aan een particulier verhuurd voor privégebruik, dan is het meestal voordeliger om het pand privé te bezitten. Een particulier wordt immers niet belast op de werkelijke huurinkomsten, maar op het geïndexeerde kadastraal inkomen, verhoogd met 40 procent. Dit is vaak een pak gunstiger dan de vennootschapsbelasting.
Successie en schenking: complexer via de vennootschap
Vastgoed via een vennootschap doorgeven aan de volgende generatie is niet zo eenvoudig. Vaak gebeurt dit via een schenking van de aandelen van de vennootschap, maar dan vererf je ook de fiscale latente meerwaarde. Een verkoop van de vennootschap is een alternatief, al kunnen de nieuwe regels vanaf 2026 leiden tot een zwaardere belasting.
Maatwerk is cruciaal
Wie een pand louter privé wil gebruiken, doet er meestal beter aan om buiten de vennootschap te kopen. De financiering kan dan wel duurder zijn, maar je vermijdt de valkuilen van meerwaardebelasting en je geniet een betere bescherming bij overlijden of faillissement. Voor gemengde formules – bijvoorbeeld privé kopen en verhuren aan jouw vennootschap – bestaan er mogelijkheden, maar de fiscus legt duidelijke grenzen vast.
Vastgoed kopen via de vennootschap kan dus fiscaal interessant zijn, maar alleen in de juiste omstandigheden. Elke situatie is uniek, en met een voorafgaand gesprek met jouw boekhouder of accountant bespaar je later dure verrassingen.
